online 
Architektura coraz rzadziej polega dziś wyłącznie na projektowaniu nowych obiektów. W świecie ograniczonych zasobów, rosnących kosztów realizacji i większej świadomości wartości istniejącej tkanki to właśnie rewitalizacja staje się jednym z najważniejszych kierunków rozwoju zawodu architekta.
Jest to jednak obszar wymagający szczególnych kompetencji. Praca z zabytkiem, obiektem poprzemysłowym czy historyczną strukturą wymaga nie tylko talentu projektowego, ale też specjalistycznej wiedzy technicznej, formalnej i inwestycyjnej.
Coraz częściej poszukiwani będą architekci, którzy potrafią pracować z istniejącą tkanką i świadomie przeprowadzić inwestora przez cały proces adaptacji. Specjalizacja będzie miała na rynku coraz większe znaczenie. A specjalizacja w rewitalizacji już dziś wyróżnia pracownie i projektantów, którzy rozumieją, w jakim kierunku zmierza współczesna architektura. Widać to również po stronie inwestorów. Coraz częściej szukają oni projektów opartych na adaptacji, ponownym wykorzystaniu budynków i nadawaniu nowych funkcji miejscom z historią.
Stare Mury / Nowe Życie
Gruntów w dobrych lokalizacjach ubywa, a starych budynków wartych ratowania wciąż jest dużo — i to właśnie one stają się dziś przedmiotem osobnej specjalizacji. Stare mury przestają być problemem, a stają się przewagą: rewitalizacja to nie punktowy zabieg, lecz odpowiedzialny, wieloletni proces uzdrawiania tkanki miejskiej. Podczas czerwcowego archiDAY online otwartego słowami o potencjale w starych murach, przez ponad dwadzieścia punktów agendy rozmawialiśmy o tym, jak ten potencjał odczytać, sfinansować i bezpiecznie wprowadzić na budowę.
Rozmowa otwierająca pokazała, że rewitalizacja przestaje być niszową specjalizacją, a staje się jednym z najważniejszych kierunków rozwoju całej branży budowlano-projektowej. Twórcy Platformy Stare Mury: Przemek Szklarzewski, Piotr Grochowski i Wojciech Kolęda, przedstawili jej misję jako miejsca, które łączy wiedzę, ludzi i doświadczenia, wspierając inwestorów, architektów oraz producentów na każdym etapie procesu rewitalizacji. Wspólnym przesłaniem jest przekonanie, że adaptacja istniejących obiektów to nie tylko odpowiedź na wyzwania rynku, ale również ogromna szansa biznesowa i projektowa.
- Przemek Szklarzewski: „Temat rewitalizacji jest szansą dla całego środowiska projektowego i wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego.”
- Piotr Grochowski: „Przyszłość inwestowania, budownictwa i architektury jest właśnie w adaptacji istniejących obiektów.”
- Wojciech Kolęda: „Stare Mury to inkubator rewitalizacji – miejsce, w którym wspieramy cały proces i łączymy specjalistów.”
- Wspólne przesłanie: „Pokazujemy, że można. Pokazujemy, że warto. I wiemy z kim to zrobić.”
Głos architektów:
rewitalizacja jako proces, nie remont
W keynote, podczas rozmowy, swoją perspektywą podzielili się Marta Sękulska-Wrońska z pracowni WXCA i Przemo Łukasik z pracowni Medusa Group.
Marta postawiła rewitalizację obszarową jako myślenie strategiczne, rozpisane na lata, a nie na tu i teraz. W plan trwający dekadę trzeba włączyć socjologów, antropologów, urbanistów i specjalistów od komunikacji oraz prowadzić dialog społeczny, bo przez ten czas potrzeby się zmieniają. Jako przykład przeobrażenia całego miasta przywołała Charleroi, porównując je do przemian Górnego Śląska, i wskazała na rosnące zapotrzebowanie na adaptację pustych biurowców — choć prawo często nie pozwala przekształcać ich na mieszkania ze względu na wymóg nasłonecznienia.
Przemo Łukasik rozróżnił rewitalizację od rehabilitacji — pojęcia, które poznał na studiach w Paryżu i które kojarzył wyłącznie z procesem medycznym. Dla niego rehabilitacja obiektu, podobnie jak rehabilitacja ciała, jest w dużej mierze procesem mentalnym projektanta. Opisał własną, prowadzoną od blisko dekady adaptację dawnej kuchni wojskowej pod Bytomiem oraz pierwszy kontakt z second-handem w Paryżu — wymuszony brakiem środków, nie modą — jako dowód, że ograniczenia prowokują odważne rozwiązania. Obaj prelegenci zgodnie wskazali dialog, szacunek i odpowiedzialność — także wobec działek sąsiednich i przyszłych użytkowników — jako obowiązkowe składniki każdej rewitalizacji.
Jak ten proces wygląda od strony praktycznej, pokazał Piotr Grochowski, architekt prowadzący biuro projektowe wyspecjalizowane w rewitalizacji.
Przy adaptacji zabytku faza projektowa jest dłuższa niż sama realizacja — odwrotnie niż przy nowych obiektach — a postępowanie u konserwatora może trwać pół roku, rok lub dwa lata. Decyzje są przede wszystkim inżynieryjne i konserwatorskie; nadmierna kreacja architekta odbiera obiektowi pierwotny charakter. Jego niemal trzydziestoosobowy zespół rozwija architektów szeroko, by mogli przechodzić między projektem a budową, a podstawowym narzędziem jest dokładna inwentaryzacja jako cyfrowy bliźniak w technologii BIM. Z budowy nie wyjeżdżają odpady poza tymi do utylizacji — w jednym z obiektów odzyskanymi materiałami zapełniono 3000 m² hal, tworząc wewnętrzny „supermarket budowlany”.
Aleksander Jankowski, architekt i prezes SAW – Stowarzyszenia Architektów Wnętrz, uporządkował pojęcia: rewitalizacja – dotyczy skali urbanistycznej, rewaloryzacja — działań konserwatorskich przy budynku i wnętrzu, a remont — przywrócenia tkanki do sprawności.
Zwrócił uwagę, że liczba zabytków rośnie, bo do rejestru wchodzą kolejne, młode budynki modernistyczne — trwa „produkcja nowych zabytków” — i przypomniał, że z około 20 tysięcy przedwojennych dworów przetrwało dziś około 2 tysięcy, czyli mniej niż 10%. Specjalizację rewitalizacyjną określił jako realną niszę dla architektów wnętrz, a zyski z wejścia w nią jako wielowymiarowe i wykraczające poza finanse.
Tę samą potrzebę dokształcania potwierdzili Marcin Górski, architekt i wykładowca akademicki, kierujący międzyuczelnianymi studiami podyplomowymi o procesach projektowych w zabytkach (210 godzin, praca w interdyscyplinarnych zespołach, zajęcia na żywo), oraz Malwina Morelewska, architektka wnętrz, która sama takie studia ukończyła i zastosowała wiedzę o akustyce również w nowym budownictwie — a dziś prowadzi realizację na warszawskiej Sadybie, gdzie całe założenie ogrodowe jest wpisane do rejestru.
Praktyczną stronę pracy ze starą tkanką omówiła Luiza Anyszka, architektka wnętrz.
Każdy projekt zaczyna od researchu — szuka planów i przedwojennych zdjęć, porównuje rzut współczesny z historycznym, opukuje zbyt grube ściany. W jednej z warszawskich kamienic odkryła tak ukryte drzwi z końca XIX wieku, oryginalne kasetony pod panelami z lat dwutysięcznych i ceglany sufit z metalową belką pod wtórnym podwieszeniem. Podkreśliła, że kluczowy jest wybór ekipy uczulonej na zabytki, bo pierwsze ręce zrywające płytki mogą zniszczyć to, co najcenniejsze, a renowacja okien wpisanych do rejestru bywa najdroższym zadaniem całego procesu.
We wspólnym przeglądzie najciekawszych realizacji Luiza Anyszka i Wojciech Kolęda pokazali też skalę zjawiska: od kościoła zaadaptowanego na prywatny dom, przez angielską stodołę w stylu georgiańskim i mediolańskie wnętrze, w którym krzywe ściany wyeksponowano połyskiem zamiast je wyrównywać, po całe opuszczone włoskie miasteczko zamienione w hotel rozproszony. Wspólny wniosek: autentyczność bywa luksusem, a eksponowanie surowej tkanki często okazuje się tańsze niż wyrównywanie.
Wątek zdrowotny dopełniła Agnieszka Chmurska, specjalistka od sztukaterii i detalu zabytkowego, opisując kamienicę jako „maszynę do mieszkania”.
Naturalne materiały — cegła, tynki gliniane i wapienne, drewniana stolarka — pracują dyfuzyjnie i autoregulują wilgoć; tynk gliniany jest przeciwbakteryjny i hipoalergiczny. Pękające sufity to najczęściej efekt malowania farbą lateksową, która odebrała materiałowi zdolność oddychania. Przypomniała, że glina i polepa w stropach chronią drewno i wyciszają dźwięki, więc nie należy ich usuwać przy remoncie, a wysokie, łukowe przestrzenie i fraktalne wzory historycznej architektury mózg odczytuje łatwiej i regeneracyjnie.
Z kolei Maciej Czarnecki, fotograf architektury dokumentujący piękno zapomnianych budynków omówił i zaprezentował skalę porzuconego dziedzictwa
— od opuszczonych pałaców Francji i Belgii po dawne ośrodki wypoczynkowe bloku wschodniego — przestrzegając, że w Polsce obiekt, który trafi do grupy urbexowej, ma kilka miesięcy życia, zanim zostanie rozkradziony. Apelował, by traktować stare mury jako wartość dodaną, a nie pozostałość do wyprucia w „euroremoncie”, i szukać dla nich funkcji innych niż tylko hotel.
Grzegorz Jarzynowski, artysta malarz projektujący grafikę w obiektach zabytkowych opisał identyfikację graficzną zabytkowej cukrowni:
zespół zaczął od spacerów i fotografowania zachowanego liternictwa, z którego zbudowano dedykowany krój pisma i wayfinding, a paletę kolorów wyciągnięto z ziemi, cegły i rdzy. Każdą formę testuje najpierw w bieli i czerni — jeśli się tam nie obroni, nie obroni się w kolorze — jeden z murali sięgnął około 9 metrów.
O swoich doświadczeniach w rewitalizacji opowiedzieli także Tomasz Motylewski i Marek Bernatowicz z pracowni TiMGrey, którzy zaczęli od własnej, oddolnej rewitalizacji poniemieckiego siedliska na Warmii i Mazurach, nagrodzonego w 2024 roku tytułem najpiękniejszego domu w Polsce. Dziś prowadzą cztery takie projekty i wspierają klientów już na etapie decyzji o zakupie, przestrzegając przed traktowaniem starego siedliska „po współczesnemu” — rewitalizacja to zawsze praca odkrywkowa, a stare mury kryją niespodzianki.
Głos inwestycji:
od pomysłu do finansowania
Anna Kicińska, doradczyni inwestycyjna Partnerka EY-Parthenon Polska, patrząca na rewitalizację oczami inwestora wskazała fazę preinwestycyjną jako moment, w którym zapadają kluczowe decyzje.
Przedstawiła autorską metodę pięciu etapów — od analizy lokalizacji i badania rynku, przez wstępną koncepcję architektoniczną i studium wykonalności, po analizę finansową z modelami DCF, NPV i analizami wrażliwości. Celem jest stworzenie projektu wykonalnego technicznie, operacyjnie i finansowo. Przestrzegła jednak, że atrakcyjna wizja architektoniczna, niepoparta wcześniejszymi analizami, może znacząco utrudnić pozyskanie finansowania.
Tę perspektywę rozwinęli Wojciech Szczepański doradca inwestycyjny EY Polska i Jadwiga Kosińska, dyrektorka projektu – Stocznia Cesarska Development po stronie inwestorskiej.
Wojciech postawił dialog z interesariuszami — właścicielem, bankiem, społecznością i konserwatorem — jako numer jeden procesu, przypominając, że bank nie sfinansuje wizji, lecz komercyjną zdolność obiektu do zarabiania, i odradzając monofunkcję na rzecz projektów zróżnicowanych. Jadwiga prowadząca od czterech lat rewitalizację 16-hektarowego terenu stoczniowego wpisanego do rejestru, opowiedziała się przeciw „skansenizacji” — najlepiej sprawdzają się budynki o funkcji, jakiej oczekują mieszkańcy. Przytoczyła rozmowę z blisko osiemdziesięcioletnim stoczniowcem, który przypomniał, że ta przestrzeń zawsze żyła i się zmieniała, i czeka, aż powstaną mieszkania, by ludzie wreszcie z niej skorzystali.
Nowe funkcje dla starych murów przedstawiła Katarzyna Lewoc, menedżerka inwestycji PRESTIA – nowej linii biznesowej OKAM Capital, rozwijająca rozwijająca Senior Living w zabytkach, odróżniając mieszkania dedykowane osobom 60+ od placówek medycznych.
Zabytkowe walory — duże przeszklenia, wysokie sufity, portale wejściowe — potraktowała jako atut produktu premium, a apartamenty projektuje bez barier i z zapasem adaptacyjnym; skanowanie 3D ujawniło piwnice i kanały nieobecne na rysunkach, w jeden z których wprowadzono szyb windowy.
Perspektywę operatora opowiedzieli Roksana Michalczyk i Krzysztof Milczarek zarządzający obiektem zabytkowym – hotelem Cukrownia Żnin.
Na 34-hektarowym terenie dawnej cukrowni każdy pokój jest inny, a wszystko, co zostało po fabryce — maszyny, turbiny, imadła — wykorzystano jako wystrój. Goście muszą wiedzieć, że trafiają do fabryki, nie do klasycznego hotelu, a podwyższone koszty mediów i ogrzewania trzeba wpisać w model operacyjny.
Szerszy kontekst przedstawiła Bożena Szok, ekspertka od hoteli historycznych:
zrzeszenie właścicieli pałaców, dworów i zamków zaczęło się w 2008 roku od kilkunastu osób, a dziś liczy ponad sześćdziesiąt obiektów; czynnikiem numer jeden powodzenia jest inwestor i jego wizja, bo bez finansowania nie ma rewitalizacji.
Stronę finansową omówili szczegółowo przedstawiciele EY w Polsce: Daniel Mucha, doradca ds. finansowania rewitalizacji zabytków i Michał Banaszek, doradca podatkowy w obszarze finansowania zabytków.
Mucha wskazał, że rewitalizacja niesie capex o 30–40% wyższy niż inwestycje typu greenfield przy braku wiarygodnych benchmarków, więc optymalna struktura jest zwykle hybrydowa: finansowanie senioralne jako najtańsze, pomostowe do szybkiego zamknięcia etapu oraz private debt i mezzanine domykające lukę kapitałową. Banaszek doradzał, by przy kapitałochłonnych projektach najpierw sprawdzić dostępność środków publicznych w regionie, a dopiero potem przejść do finansowania dłużnego.
O tym, co realnie jest do kupienia, opowiedziała
Dominika Dąbrowska, specjalistka od starych murów gotowych do kupienia.
Obiekty trafiają na rynek z odzysku majątków, wymiany pokoleniowej i sporów rodzinnych, a przy zabytkach koszt zakupu bywa zaledwie 10% całej inwestycji — kluczowe pytanie nie brzmi, czy ktoś ma na zakup, lecz czy ma środki na rewitalizację. Przestrzegła, że obiekty mają „deadline”: rok lub dwa zwłoki to przeciekła rynna, dziura w dachu, zarwany strop. Dominika zaprezentowała przykłady konkretnych obiektów obecnie do kupienia: od młyna za niespełna 400 tysięcy złotych po dwór wyceniany na 3,5 miliona z inwestycją szacowaną na 15–20 milionów.
Kameralny aspekt obiektu zabytkowego wykreowały Iwona Cudzik van Bavel i Halina Szkop – autorki historii zabytkowego domu na Dolnym Śląsku.
Przykład Notabene pokazuje, że zapomniany, opuszczony budynek może odzyskać życie dzięki świadomej współpracy inwestora z doświadczonymi specjalistami. Iwona Cudzik van Bavel i Halina Szkop udowadniają, że dobra rewitalizacja zaczyna się od wizji, ale jej sukces zależy od wiedzy i dialogu między wszystkimi uczestnikami procesu. Efektem jest wyjątkowe miejsce, które zachwyca architekturą i pokazuje potencjał historycznych budynków.
Głos technologii i konserwacji:
jak nie przepłacić za niespodzianki
Michał Bogusławski z Monument Service, w kontekście najbardziej kosztownych błędów w rewitalizacji zabytków – porównał wejście na budowę bez rozpoznania do operacji bez badań.
Proces zaczyna się od kwerendy archiwalnej „na sucho”, dopiero potem od odkrywek, badań konserwatorskich i mykologicznych więźby; newralgiczne punkty do zbadania wybiera się w dyskusji projektanta, inwestora i konserwatora. Niespodzianki pozostaną zawsze — w gruntownie przebadanym wodozbiorze odkryto między warstwami tynku historyczne malowidła, które wstrzymały prace — ale dobre rozpoznanie diametralnie wpływa na budżet i czas. Radził patrzeć na każdy obiekt jak na nowy i nie ufać w stu procentach badaniom poprzedników.
Narzędzie, które to ułatwia rozpoznanie w obiektach zabytkowych, przedstawił Robert Szyszko, specjalista od inwentaryzacji i skanowania 3D obiektów w Leica Geosystems Polska.
Skanowanie, kiedyś trwające tygodniami, dziś wykonuje bezprzewodowe urządzenie ważące 0,8 kg o zasięgu 45 metrów, montowane także na dronie czy autonomicznej platformie kroczącej. Najważniejsza korzyść to wykrycie kolizji na etapie projektu, zanim na budowie pojawią się koszty rzędu dziesiątek tysięcy złotych; pomiar jest nieinwazyjny i służy wszystkim branżom jako jedno źródło wiedzy. Pytanie, jak mówił, nie brzmi, czy opłaca się wejść w skaner, lecz czy opłaca się w niego nie wchodzić.
Reguły gry administracyjnej wyjaśniła Paula Drzymała, firma Plan na Zabytek tłumacząc, że dobra rozmowa z konserwatorem zaczyna się od znajomości jego pojęć — prace konserwatorskie to nie remont.
Omówiła nowelizację ustawy obowiązującą od 3 czerwca, która dla pięciu kategorii prac wprowadza tryb zgłoszenia z 60- dniową cezurą na sprzeciw zamiast pozwolenia, podkreślając jednak, że sama ochrona zabytków pozostaje bez zmian, a pozwolenia wciąż wymagają m.in. prace konserwatorskie i badania. Głównym problemem urzędów pozostają niedobory kadrowe — jednostki bywają jednoosobowe, a postępowania przekraczają terminy. Temat ten można szerzej zgłębić w autorskim opracowaniu Pauli Drzymały wydanym w ramach Vademecum NID Prace przy zabytkach. To poradnik dla inwestorów, oraz programów szkoleniowych z zakresu ochrony zabytków w procesie inwestycyjnym dla właścicieli, inwestorów i zarządców nieruchomości.
Materiały, które warto znać
Systemy renowacji murów i przegród zabytkowych. Tam, gdzie konserwator nie pozwala zmieniać profili, szkło próżniowe o grubości około 10 mm daje termoizolacyjność pakietu trzyszybowego przy mniejszym ciężarze i niższym śladzie węglowym.
Szkło elektrochromatyczne reaguje na impuls elektryczny: czujniki i system BMS samodzielnie przyciemniają tafle oraz sterują ogrzewaniem i klimatyzacją w obiekcie bezobsługowym. Szkło grzewcze oddaje ciepło całą powierzchnią, roztapiając śnieg na świetlikach dachowych i niwelując kondensację pary. Sitodruk i nadruk ceramiczny wypalany w piecu wchodzą w strukturę szkła, dając trwały wzór i nośnik obrazu po podświetleniu. Strop można odciążyć lekką podłogą — podsypką keramzytową pod suchym jastrychem gipsowym — co poprawia akustykę i ognioodporność. Gdy elewacji nie wolno ruszać, ocieplenie od wewnątrz projektuje się w symulacji higrotermicznej (program WUFI), kontrolując mostki termiczne i punkt rosy, a samodzielne boksy wstawiane do starej skorupy spełniają wymogi akustyki, ognioodporności i termiki bez ingerencji w zabytkowe ściany. Na pogłos w zabytkowych wnętrzach stosuje się panele, tkaniny napinane i tynk akustyczny dopuszczalne przy ograniczeniach konserwatorskich.
Systemy wzmacniania spękanych murów i sklepień.
Jeszcze niedawno wiele zniszczonych zabytków uznano by za niemożliwe do uratowania. Dziś, dzięki technologiom MAPEI, architekci i konserwatorzy mają do dyspozycji rozwiązania pozwalające wzmacniać mury, ratować sklepienia i przywracać do życia obiekty po poważnych uszkodzeniach. To pokazuje, jak ogromny postęp dokonał się w technologiach służących rewitalizacji zabytków
Co wynika z tego dla architektów i projektantów?
Najpierw rozpoznanie, potem projekt. Zacznij od kwerendy archiwalnej i badań — konserwatorskich, architektonicznych i mykologicznych — zanim wejdziesz na budowę. Newralgiczne punkty do zbadania ustal wspólnie z inwestorem i konserwatorem; niespodzianki pozostaną, ale ich koszt da się ograniczyć.
Dobre pomiary to podstawa udanego projektu. Inwentaryzacja 3D jako cyfrowy bliźniak wykrywa kolizje na etapie projektu, jest nieinwazyjna dla chronionej tkanki i służy wszystkim branżom jako jedno źródło wiedzy.
Rozróżniaj pojęcia i poznaj tryb administracyjny. Rewitalizacja, rewaloryzacja czy remont? Przy obiektach w rejestrze przygotuj pełną dokumentację, a po zgłoszeniu odczekaj 60-dniową cezurę, zanim zaczniesz prace.
Planuj proces dłuższy niż realizacja i wyceniaj ostrożnie. Przy adaptacji zabytku faza projektowa bywa dłuższa od budowy, a postępowanie u konserwatora trwa miesiącami; uświadom to inwestorowi i zostaw rezerwy w harmonogramie.
Licz całość inwestycji, nie cenę zakupu. Przy zabytkach nabycie bywa zaledwie 10% projektu, a capex jest o 30–40% wyższy niż przy nowej budowie — sprawdzaj najpierw dostępność środków publicznych, a potem buduj hybrydową strukturę finansowania.
Ograniczaj kreację, szanuj materiał. Decyzje są przede wszystkim inżynieryjne i konserwatorskie; stosuj materiały zgodne z obiektem (tynki gliniane i wapienne, drewno), nie zamykaj ścian farbami lateksowymi ani regipsami i traktuj autentyczną tkankę jako walor, nie defekt.
Dokształcaj się i buduj zespół. Specjalistyczna wiedza o projektowaniu w zabytkach jest dostępna — przez studia podyplomowe i współpracę z konserwatorami, konstruktorami i rzemieślnikami — i daje realną przewagę rynkową.
OK
